Wohnungsnot und Mieten: Pfusch am Bau

Wohnungsnot und Mieten: Pfusch am Bau

von Charles Pauli

Wohnungsmangel und explodierende Mieten sind zentrale politische Themen. Öffentliche Bauförderung und Maßnahmen wie die Mietpreisbremse sollen die Situation verbessern. Funktionieren wird das allerdings nicht, weil die gängige Wohnungspolitik nicht Lösung, sondern Teil des Problems ist.

Bekanntlich ist Wohnungsknappheit eine regionale Erscheinung. Es gibt Ballungsgebiete mit starkem Bevölkerungswachstum, allen voran München, aber auch Stuttgart oder Berlin und weite Regionen mit abnehmender Bevölkerung. Dort stehen Wohnungen und Häuser leer. Angesichts dieser simplen Tatsache könnte man auf die naheliegende Idee kommen, dass die Wohnungsnot mit Regionalentwicklung zu tun hat. Genauer gesagt, mit einer regional divergierenden Wirtschaftsentwicklung und einem zunehmenden regionalen Ungleichgewicht in Deutschland.

Auf die Idee kommt aber keiner. Stattdessen wird beispielsweise in der Münchner Presse permanent über die Attraktivität dieser Stadt berichtet, die anscheinend so unwiderstehlich ist, dass jeder hierher will, koste es, was es wolle. Ursachen der Wohnungsnot wären demzufolge das Hofbräuhaus, der Englische Garten und der Starnberger See.

► Kapitalzentralisation

Nehmen wir also für einen etwas realistischeren Blick auf das Thema durchaus München als Beispiel her: Schaut man in die örtliche Statistik, fällt sofort auf, dass von 2010 bis 2014 in München 82.000 zusätzliche sozialversicherungspflichtige Arbeitsplätze aufgebaut wurden. Der Schreiber dieser Zeilen hat als Betriebsratsvorsitzender eines Münchner Großunternehmens jahrelang miterlebt, woher dieser Zuwachs unter anderem kommt: Dort wurden immer wieder Abteilungen aus anderen deutschen Städten nach München verlagert und zentralisiert. Mitarbeiter aus Frankfurt, aus Mannheim und natürlich aus der weiteren Umgebung Münchens mussten ihren Jobs folgen. Freiwillig war das genauso wenig, wie bei den Zehntausenden aus den neuen Bundesländern, die vor einigen Jahren nach München ziehen mussten und als Wochenendpendler noch heute die Autobahnen in Richtung Sachsen füllen. Begründet waren diese Zentralisierungen vor allem in der Strategie, möglichst große Einheiten zu schaffen, die man dann besser durchrationalisieren konnte.

Wir sehen hier also einen marktmäßig ganz normalen Vorgang der Zentralisation von Kapital und Investitionen. Arbeitsplätze wandern in einige Ballungsräume, weil das betriebswirtschaftlich profitabel ist. Die Menschen wandern hinterher, die Mieten steigen, die Infrastrukturen sind überfordert – und die Abwanderungs-Regionen und -Städte bluten aus.

► Wohnungsbaupolitik im Kreis

Die Wohnungsbaupolitik versucht nun nichts anderes, als dieser Kapitalzentralisation zu folgen und ihr Raum zu verschaffen. Alleine die Stadt München hatte in den vergangenen Jahren einen jährlichen Zuwachs zwischen 25.000 und 30.000 Neubürgern. Sie versucht mit einer Mischung aus Erschließung neuer Flächen und „Verdichtung“ darauf zu reagieren. Damit schafft sie es allerdings bestenfalls, den Zustand in der Schwebe zu halten – was aber auch bedeutet, weiteren Zuzug zu ermöglichen, der wiederum weiteren Baubedarf nach sich zieht. Das Spiel dreht sich weiter, die regionalen Ungleichgewichte nehmen zu.

In der Süddeutschen Zeitung wird seit einigen Wochen immer wieder eine Art Bauoffensive mit großräumiger Ausweisung von Bauland und einem Absenken von Baustandards gefordert. Die Vorstellung, man könne mit einer rabiaten zusätzlichen Ausweitung der Bautätigkeit dann doch noch bezahlbaren Wohnraum schaffen, dürfte allerdings ebenfalls auf Sand gebaut sein. Die Rechnung ist nämlich ohne die Bodenrente gemacht. Boden ist bekanntlich nicht vermehrbar. Der Preis für bebaubaren Boden in Stadtnähe steigt parallel zur Nachfrage. Seit 2000 hat sich in München der Bodenpreis verdoppelt. Er steigt seit einigen Jahren immer schneller, deutlich schneller übrigens als die Mieten.

Was lernen wir daraus? Würden die Kampagnen für flächendeckenden Billigbau umgesetzt, endete die „Attraktivität“ Münchens vermutlich in Billigbau-Trabantenstädten mit trotzdem immer noch zu hohen Mieten.

► Regionalpolitik statt Baupolitik

Die Lösung des Problems besteht also nicht in Wohnungsbaupolitik, sondern in Regionalpolitik. Statt die Menschen zur Arbeit zu bringen, muss man die Arbeit zu den Menschen bringen!

Und schon wird es schwierig: Versuchen Sie mal, mit einem Kommunalpolitiker eines Ballungsgebietes das Thema regionale Ungleichgewichte zu diskutieren und lassen sie ganz nebenbei das Wort „Wachstumsbremse“ fallen. Das empörte Entsetzen in seinen Augen wird Sie noch lange verfolgen!

Demzufolge gibt es für Regionalpolitik auch wenig Konzepte – außer dem guten alten Konzept der Subventionierung. Subventionierung würde in unserem Kontext aber zum Subventionswettlauf führen und den können wiederum die ärmeren Regionen nicht gewinnen.

Vorwärtsweisen könnte stattdessen aber eine Mischung aus stark differenzierten Gewerbesteuern und einem Stopp der weiteren Ausweisung von Gewerbeflächen in Boomregionen. Letzteres ist selbsterklärend: In Städten und Kreisen mit niedriger Arbeitslosigkeit und einem stark überdurchschnittlichen Stellenwachstum müsste durch einen verbindlichen Ausweisungsstopp der Grund und Boden für weitere Industrie- und Gewerbeansiedlungen verknappt werden, um die weitere Zentralisierung von Arbeit abzubremsen.

Zusätzlich sollten die Gewerbesteuern nach regionalpolitischen Zielen und Entwicklungsnotwendigkeiten gestaffelt werden. Die Höhe der Gewerbesteuer spielt eine Rolle bei Standort- und Investitionsentscheidungen von Unternehmen. Zwar existieren derzeit bereits unterschiedliche Steuersätze, aber diese Unterschiede sind deutlich zu gering, um eine Lenkungswirkung zu entfalten und sie orientieren sich nicht unbedingt an regionalpolitischem Ausgleich. Auch hier würde gelten: Die Steuersätze werden systematisch an die Arbeitslosenquote gekoppelt. Je höher die Beschäftigung, desto höher die Gewerbesteuer. Für die reichen Kommunen müssten die Spitzensteuersätze im Vergleich zum derzeitigen Stand außerdem deutlich heraufgesetzt werden. Die Mehreinnahmen, die Boomstädte dadurch erzielen würden, müssten sie an die Kommunen und Regionen mit den niedrigeren Gewerbesteuern abführen. Dadurch könnten diese Kommunen die anfänglichen Nachteile niedrigerer Steuersätze ausgleichen.

Allerdings passt so eine Art von indirekter Investitionslenkung natürlich nicht in die marktgläubige politische Landschaft. Aber es hilft ja nichts: Statt noch jahrelang fruchtlos über Gentrifizierung, Mietpreisexplosion und Verkehrsinfarkt zu diskutieren, sollten wir in einem auch regional auseinanderfallenden Deutschland lieber die Entwicklung einer effektiven Regionalpolitik einfordern.

Charles Pauli
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Literatur: Statistische Angaben nach „Jahreswirtschaftsbericht Stadt München, 2015“ - siehe Berichte 2015 und 2016 als im Anhang!

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Lesetipps: (bitte lest auch diese Artikel - prima Zusammenstellung zum Themenkomplex Wohnen / Mieten!)

»Leistbares Wohnen: Barcelona erzwingt Vermietung von leerstehenden Wohnungen.« von Tina Goebel / Redaktion MOMENTUM INSTITUT, 29. Juli 2020 >> weiter.

»Wohnen: Wie Frankreich es geschafft hat, den Leerstand zu verringern« von Lisa Wölfl / Redaktion MOMENTUM INSTITUT, 29. Juni 2020 >> weiter.

»Wohnen am (freien) Markt: wer kann sich das leisten?« von Manfred Krenn / A&W blog, 3. April 2020 >> weiter.

»Berliner Mietendeckel ist ein Täuschungsmanöver. Feigenblatt für eine unsoziale Wohnungspolitik« von Tino Jacobson/Markus Salzmann, 12. Nov. 2019 >> weiter.

»Wieso zahlst du eigentlich die Maklerprovision?« von Lisa Wölfl / Redaktion MOMENTUM INSTITUT, 16. Oktober 2019 >> weiter.

»Die Wiener Gemeindebauten: Leistbares Wohnen für alle oder Brennpunkt?« von Lisa Wölfl / Redaktion MOMENTUM INSTITUT, 14. Oktober 2019 >> weiter.

»Können Grüne Wohnungspolitik? Was für eine Frage!« von Egon W. Kreutzer, 05. Okt. 2019 >> weiter.

»Michael Obrist im Interview: 'Mehr Besitz heißt weniger soziale Durchmischung'« von Lisa Wölfl / Redaktion MOMENTUM INSTITUT, 03. Oktober 2019 >> weiter.

»Wie wir in Österreich wohnen von« Lisa Wölfl / Redaktion MOMENTUM INSTITUT, 01. Oktober 2019 >> weiter.

»Vier Argumente gegen die Enteignung von Wohnungen – und warum sie falsch sind.« von Patrick Schreiner, 04. Juni 2019 >> weiter.

»Von Aachen bis Würzburg: Wie groß ist die Wohnungsnot bei uns? Städteprofile zeigen Wohnsituation detailliert für jede der 77 deutschen Großstädte« von Hans Böckler Stiftung, 4. Mai 2019 >> weiter.

»Keine Angst vor Enteignungen – sie kommen ja doch nicht« von Jens Berger / NDS, 12. April 2019 >> weiter.

»Mieterschutz und Bodenrevolution: Wien und Wohnen passte einst gut zusammen« von Franz Schandl / Streifzüge, 24. Dezember 2018 >> weiter.

»Der Weg zu mehr leistbarem Wohnraum führt über eine kluge Raumordnungspolitik« von Gerald Fröhlich / A&W blog, 07. November 2018 >> weiter.

»Verkämpft im Wohnungskampf? Über die Sackgassen der Wohnungspolitik« von Charles Pauli, 29. Oktober 2018 >> weiter.

»Der Mangel an bezahlbaren Wohnungen. Was ist die Wurzel des Übels?« von Claus Schreer, 25. September 2018 >> weiter.

»Ausrichtung der Wohnungspolitik: Was tun gegen Mietenwahnsinn?« von Leo Mayer, 22. September 2018 >> weiter.

»Wohnverhältnisse in Deutschland: Mietbelastung, soziale Ungleichheit und Armut« von Sozialverband Deutschl. (SoVD), August 2018 >> weiter. (PDF)

»Wie viele und welche Wohnungen fehlen in deutschen Großstädten? Die soziale Versorgungslücke nach Einkommen und Wohnungsgröße« von Hans-Böckler-Stiftung, April 2018 >> weiter. (PDF)

»In Deutschlands Großstädten fehlen fast 2 Mio. bezahlbare Wohnungen.« von Hans-Böckler-Stiftung, 15. April 2018 >> weiter.

»Wohnen ist Menschenrecht für alle!« von Bündnis „AufRecht bestehen“, 12. März 2018 >> weiter.

»Feuchte Wände, kalte Wohnung, kein Auto. Wie sich Einkommensarmut im Alltag auswirken kann« von Laurenz Nurk, 2. Dezember 2017 >> weiter.

»Wohnen als Anlageobjekt, Zwangsräumung als Marktregulierung. Staatliches Hilfesystem funktioniert nicht mehr« von Laurenz Nurk, 29. Mai 2017 >> weiter.

»Wohnungsnot und Mieten: Pfusch am Bau« von Charles Pauli, 31. Oktober 2016 >> weiter.

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► Quelle: Erstveröffentlicht am 30.10.2016 bei isw-München > Artikel.

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3. Bebaubarer Boden in Stadtnähe steigt parallel zur Nachfrage. Seit 2000 hat sich z.B. in München der Bodenpreis verdoppelt. Er steigt seit einigen Jahren immer schneller, deutlich schneller übrigens als die Mieten. Würden die Kampagnen für flächendeckenden Billigbau umgesetzt, endete die „Attraktivität“ Münchens vermutlich in Billigbau-Trabantenstädten mit trotzdem immer noch zu hohen Mieten. Foto: Metropolico.org. Quelle: Flickr. (Foto nicht mehr verlinkbar). Verbreitung mit CC-Lizenz Namensnennung - Weitergabe unter gleichen Bedingungen 2.0 Generic (CC BY-SA 2.0).

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